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胡景晖发声长租公寓:4类发展前景、5点潜在风险、7大利好因素

来源:未知  时间:2020-06-30 02:18  作者:管理人

胡景晖认为,未来长租公寓的发展前景广阔。

2018年8月,曾任我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖指出 :“长租公寓爆仓比P2P更严重”。

2019年到2020年,长租公寓爆雷事件更是接二连三的发生。据统计,已有近50家较知名的长租公寓爆雷,受害的房东和租客投诉无门,只能在自媒体平台大量发布寻求社会帮助的信息。

从行业竞争情况来看,不论是集中式还是分散式,长租公寓市场的竞争都分外激烈,综合实力强大的头部玩家资源优势进一步显现,一些实力弱规模小的企业不可避免的面临被吞噬的命运。即便在综合实力强大、长租公寓几成标配的开发商阵营中,分化趋势也日益明显,退出业务、收缩战略、放缓扩张成为他们的主要选择。

近期,胡景晖表示,目前长租公寓市场主要存在五大潜在风险亟待解决。

长租公寓五大潜在风险

风险一:租金收支错配

目前租赁运营企业收取客户租金的惯例一般是:半年付或年付;而企业支付房东租金的惯例一般是月付或季付。租赁经营企业在收支租金过程中的时间差,使得提前从租客处收取但尚未支付给房东的租金形成了巨大的资金沉淀,这部分资金并未被监控,企业可随意支配,带来了租金错配的风险。

风险二:租金贷的风险

一方面,不少租赁经营企业,隐瞒合同内容,欺骗、教唆租客办理“租金贷”业务,严重损害了房屋租赁双方合法利益;另一方面,租赁经营企业利用租客信用通过租金贷,从第三方金融机构一次性拿到一年的租金,但并未将全部资金给付给房东,形成资金占用扩充为资金池,并不断进行租客和房东的资金期限错配,沉淀的大量资金未被有效监管,带来了资金侵占、挪用、诈骗等多种风险。

风险三:租客押金沉淀监管缺失

据不完全统计,截至目前,全国共计有长租公寓近335万间,按照平均85%的出租率,按照平均每间每位租客的租房押金1500元计算,全国长租公寓经营企业仅在租客押金方面就可以沉淀40多亿元的资金规模。由于目前各地对租赁经营企业收取的押金并未进行有效监管,所以存在租赁经营企业将庞大的押金沉淀侵占或挪用的风险。

风险四:租赁企业监管缺失

目前各地政府主管机构对租赁经营企业的监管并不到位,一是没有形成登记备案制;二是没有要求租赁经营企业缴纳保证金,给租赁经营企业破产倒闭或者跑路之后的客户善后埋下隐患。

风险五:出租房安全

目前爆出的出租房安全隐患主要存在于企业压缩装修时间,导致空气质量不达标,甲醛门等事件,此外,对原有房屋结构的改变(比如做N+1等),由于没有相关标准规范,也给居住安全和楼宇安全带来隐患。

四类长租公寓企业未来发展前景

目前市场上做长租公寓的企业,大概可以分为四大派系,分别是创业公司系、开发商系、中介系和酒店系。根据各派系的经营模式、经营优势和劣势分析,胡景晖表示,四大派系的长租公寓企业未来的发展命运将截然不同。

第一类:科技创业背景类。这类公司由于收房和出房渠道薄弱或成本高昂、运营经验缺乏、“高进低出”,很难实现盈利,基本上就是死路一条。

第二类:开发商背景类。这类公司不会爆仓,但规模做不大。开发商一般资金实力雄厚,做长租公寓普遍是作为企业产业转型的尝试,体量普遍不大。过往几年,部分开发商,尤其是上市企业会把长租公寓作为企业亮点,但如今大部分上市房企的年报已经不再提及长租公寓,不再作为重点发展产业,部分企业还对此业务做了剥离。因为开发商原来的思维就是筹集资金拿地开发,销售,回款,很大程度上是资源整合优势,但长租公寓是个苦活,累活,细活儿,开发商干不来,未来开发商的出路就是,将自身的物业外包给有经验的专业租赁经营企业,比如相寓、自如等,类似于开发商开发建设的酒店,运营会外包给洲际、万豪、香格里拉等。

第三类:房产中介背景类。这种公司能够做大做强,风险可控。原因有两点,一个是有强大的线上、线下的自有收房、出房渠道。第二,客户和业主能实现二次转化。这类公司最主要的就是慎用租金贷,稳健经营,理性规模扩张,提升运营服务品质,降低成本,提高效率。

第四类:酒店经营背景类。酒店系公寓多为与酒店的混业经营,整栋为主,规模较小,这类公司很难做大做强。未来酒店和公寓混合经营的酒店式公寓可能会成为一个亮点,但这个体量不会很大。这类公司要专心做好酒店运营服务,作为酒店的补充业务,可小体量布局,依托酒店服务主业,混合经营。

目前央企、国企如今都进入房地产行业,这个关乎国际民生的产业,应该牢牢掌握在国家手里,目前改革就进入深水区,应该主动创新改革,从法律法规、资金监管、行业规范形成一套成型的行业标准,让行业健康有序的发展。

长租公寓的七点利好因素

胡景晖认为,未来长租公寓的发展前景广阔,利好行业发展的因素主要有7点,值得我们关注。

一、农村集体用地入市

土地端,通过农村集体用地入市,大规模建设租赁住宅,解决高地价导致高房价、租金不匹配的问题。

8月26日,全国人大常委会审议通过了关于土地管理法、城市房地产管理法的修正案,破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍,改革土地征收相关制度。其中集体建设用地入市为最大亮点,集体建设用地不会进行商品住宅开发,对发展租赁、商业大有裨益。

二、行业立法

行业标准、行业立法和行业监管体系将逐步建立,希望有关部门也能进一步加快这个进程。

去年年底住建部发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,要求控制房屋租赁行业「杠杆率」,租金贷收入占比不得超过30%。明确规定房屋中介机构不得吃差价,续约不收费。此外,针对长租公寓装修污染问题,深圳拟出台《长租公寓装修污染控制技术标准》,提出了长租公寓的室内空气质量标准和材料性能要求,力图从包括设计、施工、验收等过程的长租公寓全寿命周期出发,形成一套完善的装修污染控制技术标准。

三、国企、央企入市

青客上市不到两个月,就因被曝出拖欠房东租金及租客押金而陷入舆论风波。今年疫情发生后,该公司困境加剧,一度陷入资金链危机。

4月16日,青客公寓公开回应称,针对之前小部分房东、租客的合同纠纷,争取在3个月之内逐步恢复正常。

而据上述知情人士介绍,目前青客已引入国家队接盘。据多家媒体报道,目前青客正将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园,而建融家园是建行旗下的房屋租赁服务平台。大型国企、央企和国有银行会逐步进入这个领域,承担社会责任的同时,也会降低行业爆仓风险。

四、行业税费减免

随着住宅租赁运营被认定为国民统计中新的产业类别,在减税降费方面还将有更大空间,包括一些政府补贴,定向人才公寓等,这将对行业现有的财务模型和经济测算指标等产生实际影响,提高整个行业的利润率。

多方位的减税体系建立,将促进供给、交易、经营、需求等领域的减税效应体现,进而降低相关成本。公租房在2019年的重视程度明显提升,也体现了其在住房保障和住房租赁两个领域中的重要作用,后续预计会形成更多的保障政策。

五、Reits等金融创新工具的出台

现在的金融产品是基于租权收益的债权式融资,未来真正的Reits则是以产权为资产底层,收益90%强制分红,并有大量税收减免,并可在二级市场公开交易的金融创新产品。

笔者认为,长租公寓存在“地贵、钱贵、周转慢”等发展痛点,亟需解决现金闭环问题。业内共识是打造一款公募REITs类金融工具,实现现金流闭环。早在2008年四万亿计划启动时,住建部便将房地产投资信托基金写进了文件。2019年1月,上交所表也表示,将推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。但REITs在中国的落地始终不如人意,19年上半年曾陷入难产。19年年末,行业内REITs试点呼声再起,又有了胎动可能。

2020年是国家队集体发力年,金融工具创新必然被再次提起,在银行、保险、券商等金融机构联合推进下,一定会有公募REITs或类似金融产品出台,并优先在国企进行试点,实现租赁行业的大闭环和企业内部的小闭环。

六、更高效的运营管理系统

时至今日,每一个长租公寓都正在经历行业拐点,面临行业利润紧缩,运营成本飞涨的困境,选择一个好用且可靠的管理系统,提升规模化经营企业的盈利能力,成了能够更直接帮到公寓从粗放走向精细,从低毛利走向高利润的关键。

从功能特点、用户群、费率、资金安全,以及系统商能否长久存活等方面减低对人工的过度依赖

七、专业的人才培养和认证

长租公寓的运营管理服务是介于物业管理、酒店管理和中介服务之间的一种服务产业类别,这个领域的专业人才培养和认证机制较为欠缺。

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